時隔18個月，北京核心區(qū)再度推出優(yōu)質(zhì)地塊。11月19日，東城區(qū)祈年大街路西危改工程土地一級開發(fā)項目4、5號地由北京城建以20.28億元競得，溢價率4%。北京商報記者此前實地探訪發(fā)現(xiàn)，該地塊已完成場地平整，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施成熟，具備良好的開發(fā)基礎(chǔ)。作為北京核心城區(qū)，東城區(qū)近年來商品住宅用地供應(yīng)稀缺，上一次供地是去年5月出讓的金魚池地塊。值得關(guān)注的是，祈年大街地塊容積率僅為1.1，但建筑要求極為嚴格，限高18米，住宅須整院銷售，禁止以“高低配”方式建設(shè)別墅及私家莊園。業(yè)內(nèi)人士分析指出，該地塊商辦比例低、住宅形態(tài)規(guī)整、容積率低，是北京市場稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，但開發(fā)難度較大，考驗開發(fā)商的設(shè)計與運營能力。

近五年東城區(qū)最大規(guī)模地塊

出讓文件顯示，祈年大街地塊由0127-0201、0202、0203、0204四幅子地塊組成，總土地面積約2.28萬平方米，規(guī)劃建筑面積約2.5萬平方米，其中住宅占比不超過70%。

【資料圖】

從面積來看，祈年大街地塊是近五年東城區(qū)供應(yīng)的最大規(guī)模地塊。北京商報記者注意到，東城區(qū)上一次供地可追溯至去年5月的金魚池地塊，當時由河北鑫界以3.375億元競得，溢價率高達25%。

金魚池地塊在核心指標上與祈年大街地塊存在明顯差距。具體來看，金魚池地塊土地面積僅約0.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積約0.56萬平方米，規(guī)模遠小于本次出讓的祈年大街地塊。

從更長的時間維度看，2020年至2023年，北京核心區(qū)曾連續(xù)四年出現(xiàn)商品住宅用地“零供應(yīng)”。即便是此前出讓的金魚池地塊，其項目核準批復也直到今年7月才由東城區(qū)發(fā)改委正式披露。該批復明確有效期為兩年，若在有效期內(nèi)未辦理年度投資計劃或未獲延期批復，將自動失效。

祈年大街地塊的入市，不僅填補了核心區(qū)住宅用地供應(yīng)的“斷檔”，也延續(xù)了近兩年北京持續(xù)加推優(yōu)質(zhì)地塊的市場節(jié)奏。

禁建別墅與私家莊園

北京商報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，祈年大街地塊以東曉市街為界分為南北兩區(qū)：北區(qū)包括0201、0202地塊，中間相隔10米寬的魯班合胡同；南區(qū)為0203、0204地塊，12米寬的西園子街貫穿其間。

地塊交通條件優(yōu)越，北側(cè)臨近雙向10車道的珠市口東大街，東側(cè)連接祈年大街，南側(cè)緊鄰雙向5車道的天壇路。盡管車流量較大，但珠市口東大街與地塊之間有珍貝大廈作為緩沖，可有效削弱交通噪聲影響；祈年大街與天壇路車流相對平緩，通行壓力不大。

區(qū)位優(yōu)勢尤為突出：地塊距離天壇公園北門步行不足100米，300米內(nèi)可達地鐵7號線橋灣站，步行約500米即達地鐵磁器口站，距離前門步行街約1.4公里，距天安門廣場僅2公里。

配套設(shè)施成熟完善，1公里范圍內(nèi)匯聚國瑞城、新世界、合景魔方等大型商業(yè)體，3公里內(nèi)覆蓋北京醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等多家三甲醫(yī)院，金臺書院小學位于0202地塊西南角，可滿足居民多元生活需求。

與優(yōu)質(zhì)區(qū)位相匹配的是嚴格的建造標準：0201、0203、0204地塊建筑限高18米，0202地塊限高3.3米，并明確要求住宅產(chǎn)品整院銷售。出讓文件特別規(guī)定，0202地塊建設(shè)須嚴格遵循北京老城風貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護要求，嚴禁通過“高低配”形式建設(shè)別墅和私家莊園。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，嚴格的土地出讓條件不僅對房企的產(chǎn)品打造能力提出更高要求，也顯著增加了后期營銷難度。加上區(qū)域內(nèi)順銷老項目的競爭壓力，進一步推高了拿地門檻。能夠成功競得該地塊的房企，必須在產(chǎn)品力口碑與項目落地實踐方面具備突出的市場影響力，才能對高端客群形成吸引。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，從未來市場預期看，參考去年東城區(qū)金魚池地塊25%的溢價成交表現(xiàn)及15萬元/平方米的期房指導價，本項目未來售價有望突破15萬元/平方米，其中四合院類產(chǎn)品或因稀缺性享有更高溢價。成功開發(fā)此類項目的關(guān)鍵在于精準把握高端客群對傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代舒適性的雙重需求，實現(xiàn)歷史文脈與現(xiàn)代生活的有機融合。

優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)放量

2025年北京土地市場顯現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度顯著增強。以海淀區(qū)為例，今年1—11月已成功出讓6宗地塊，相較2023年的2宗和2024年的5宗，增幅明顯，打破了該區(qū)域過往供應(yīng)偏緊的格局。

市場對優(yōu)質(zhì)地塊的追捧從溢價表現(xiàn)可見一斑。海淀區(qū)朱房四街棚戶區(qū)地塊與樹村地塊溢價率分別高達25.04%和27.93%，凸顯出房企對稀缺資源的強烈需求。值得關(guān)注的是，海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊即將于12月23日掛牌競價截止，起始價84.22億元，有望成為年末土地市場的又一焦點。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化直接提升了市場參與熱度。以海淀樹村地塊為例，共吸引10家房企及聯(lián)合體參與競買，歷經(jīng)265輪競價方告成交；即將出讓的朝陽區(qū)松榆里地塊也已匯集8家品牌房企報名，顯示出企業(yè)對核心地段項目的持續(xù)看好。

郭毅分析認為，當前房企拿地策略更趨理性，聚焦于“產(chǎn)品可實現(xiàn)性”與“市場承接力”兩大核心。只有兼具產(chǎn)品塑造空間和堅實需求支撐的地塊，才能通過價值挖掘?qū)崿F(xiàn)利潤回報。在這一邏輯下，類似松榆里等長期斷供板塊的優(yōu)質(zhì)地塊入市，自然成為房企重點關(guān)注的對象。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，北京持續(xù)推進核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，既是對土地資源價值的精準釋放，也是對區(qū)域住房合理需求的有效回應(yīng)。此舉不僅推動住宅產(chǎn)品向高品質(zhì)演進，更引導市場要素向核心區(qū)域優(yōu)化配置。若這一供地策略得以延續(xù)，將有力推動北京房地產(chǎn)市場形成“核心引領(lǐng)、品質(zhì)驅(qū)動”的高質(zhì)量發(fā)展新格局。

關(guān)鍵詞： 地塊 金魚池 北京 東城區(qū)