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產業地產與傳統住宅地產一個很重要的區別就在于其運營上，有些人會把產業地產的運營分析大運營和小運營。大運營是指的從產業定位、產品設計、產業招商和運營服務綜合建立起了的運營體系，如下圖：

而小運營主要值得就是后期的運營服務，建立運營服務體系的目的在于吸引客戶入駐、提高客戶滿意度以提高客戶黏性、讓客戶愿意為增值服務付費、提高物業價格（售價和租金）溢價。既然目的是這樣，作為產業園區運營商，首先就需要弄清楚客戶的需求以及入駐園區后的痛點在哪里？根據筆者的從業經驗，一般來說，園區客戶的主要需求有以下幾點：

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針對這些訴求，園區運營商應該如何滿足客戶的需求，要做到怎樣的程度（不同城市不同項目階段，運營服務的程度也應該不一樣），以及哪些服務可以從客戶收費，哪些只能是免費服務？運營服務究竟是一個利潤單元還是成本單元？這個是運營商需要著重考慮的問題。

首先，針對這些需求，運營商需要對這些需求進行分類，建立自己的運營服務體系，一般來說，一個完整的運營服務體系應該包括以下幾個模塊：

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