今年年初和一些投資人聊到投資酒店，他們提到一個點很有意思——“新店越來越難開了，老店倒是越來越值錢了”。“抄底老店”，倒成了他們投資的一個新方向。

恰好前段時間在廣州出差，碰到了一位90后投資人蔡總，去年，他和合伙人一起，把自己7年的老店，翻牌成了星程酒店，數據相當不錯，“算是某種意義上的‘抄底’成功。”

在他看來，如今存量酒店市場進入下半場，也不是所有老店都能值錢。老店“值錢”背后的關鍵在于，改得好不好、巧不巧，錢花得少不少。

單房造價4.2萬元

憑什么讓老店翻新一年回本

蔡總的星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店，前身是一家單體的精品酒店，他們幾個合伙人自己經營。

這家酒店原本有6300㎡，112間客房。蔡總他們對于空間布局，也有自己的想法，一半是普通的商務客房，專門接待周邊會議中心的商務客群，另一半則做成主題客房，迎合年輕人的需求。

據蔡總介紹，他們一開始投了2000多萬元下去，不同的主題房找了不同的設計師，硬料設施也是往好了上，“行情好的時候，還能賺點錢。”

但賺錢的日子并沒有持續多久，這幾年，大環境的不景氣，加之這家酒店客群定位混亂、產品老化，改造前入住率一直不高，在40%上下徘徊，房價也在130元左右上不去。

內外困頓之下，蔡總和他的合伙人們決定找一家靠譜的酒店集團旗下的品牌加盟，并進行改造。

一是“改得省”，420萬煥新中檔體驗，短板變長板。

蔡總他們的要求不算少，既要投入少改動少，又要能賺錢。“我們前期投入了2000多萬元，如果全拆掉，肯定舍不得。”

最終，在諸多品牌中，華住旗下的星程酒店，給出了他們最為滿意的改造方案。讓他們前期的投入，得以最大化地保留了下來，沒有浪費。

據蔡總介紹，這家酒店的改造投入并不算高，420萬元總投入，單房造價僅4.2萬元，但換來的回報是實打實的。

酒店直接煥新成為中檔酒店，而如果按傳統方式全部翻新，打造這樣的一個中檔酒店，單房造價至少8-10萬。

如此低的投入，意味著酒店改造并沒有一味地拆掉重建，而是進行了極為巧妙的利舊創新，讓原本不合時宜的短板，在改造后，成為增加質感的長板。

舉個例子，星程對原本的大堂則進行了布局的調整，墻面和地面大理石裝飾都得以保留，通過家具輕改，成為了客人的休息區，更便于會客及商務洽談。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店大堂及前臺改造前

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店大堂及前臺改造后

餐廳進行了輕改，格局并沒有太大調整，但是增加了隔斷，既能容納更多客人靈活就餐，也保證了隱私性。另外，在保留餐廳臺面的同時，做了貼皮處理，從黑色變成白色，更顯清爽。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店餐廳改造前

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店餐廳改造后

二是“改得快”，2個月改完，不歇業。

星程酒店另一個驚艷到投資人的點是“改得快”。

“酒店的整個改造周期花了2個多月，比傳統改造快了不少。”更讓蔡總驚喜的是，星程的施工團隊規劃得明明白白——這一層在改，那一層照常接待客人，改造期間，酒店一天沒停業，生意一天沒斷過。

同時，得益于星程團隊的專業以及設計、供應鏈、施工管理與運營標準的緊密打通，酒店能夠在保留老酒店的結構框架基礎上，快速煥新。

舉個例子，蔡總酒店原有的商務客房，本身就能夠滿足商務客群的需求，且家具等用料都不錯。星程團隊就沒有對這些客房進行太大的改動，僅僅是將難打理的地毯，替換成能夠快速覆蓋翻新的魚骨紋木地板，讓整個空間更為清爽。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店客房利舊改造前

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店客房利舊改造后

三是“賺得快”，客流穩定，RevPAR翻番。

開業之后，最讓蔡總覺得值的，是客群實現了轉變，賬也算得過來了。

星程團隊結合酒店周邊市場環境和客群，進行了詳盡的調研，并根據實際情況，將酒店的客群定位進行了調整，從原先的情侶、家庭客群為主，變為了商務客群為主。“現在我們酒店的商務客群達到了70%。”蔡總表示。

這一調整，直接帶來了業績的質變。酒店改造后，出租率從45%提升到89%，翻了將近一倍;客房收入也實現了翻番，RevPAR從135元到260元。“我們測算了一下，大概1.13年就能回本。”

口碑同樣迎來了躍升。攜程評分從4.6沖到4.8，“現在不僅評分上來了，還有不少回頭客專門沖著我們來的。”蔡總說。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店大門改造前

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店大門改造后

有底線、有能力、有經驗

星程的“抄底工具箱”

參觀完蔡總的酒店，一個更大的好奇浮現了出來——為什么偏偏是星程?如果換一個品牌，會不會有差不多的效果?

但事實上，對于蔡總來說，星程酒店給的，不是“一塊牌子”，而是“一整套體系”。

這套體系，我們或許可以將其稱為星程的“抄底工具箱”，背后是星程酒店的有底線、有能力、有經驗。

有底線：不是“越省越好”，而是把錢花在刀刃上。

很多投資人對于改造有猶豫，主要還是怕被“套路”。有的品牌為了快速打動投資人，改造只是換個牌子，既留不住客人，也賺不到錢。

星程酒店不做無底線地省錢，而是讓錢花在刀刃上，能改好的地方一定要改好。

據了解，星程會根據不同的存量物業，以二線城市90間房為例：推出“微改、半改、全改”的靈活改造方案，單房改造成本介于0.3萬至7.5萬元之間(含公區)，實現“量體裁衣”式的成本控制。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店客房利舊改造前

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店客房利舊改造后

比如蔡總這家酒店，改造前客房的房型堪稱五花八門，還有十幾間暗房成了最大的硬傷。如今的消費者，對于住宿的要求更高，暗房不但賣不上價，還會拉低酒店口碑。

星程的方案是，把暗房改“景觀房”。

品牌重新梳理了動線，通過晴空燈與內景的補充，硬是給原本采光差的房間，做出了“景觀感”，不但盤活了這些暗房，客人的入住體驗還提升了。

暗房改造前后平面圖，原本的暗房打造了內景

暗房改后平面圖，原本的暗房打造了內景

這一系列提升客人感受與體驗的細節，恰恰就構成了星程的“底線”。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店主題房改造前

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店主題房改造后

有能力：會員入住超70%，背靠華住帶來的三重賦能。

在提到改造前后投資人自己的感受，蔡總說，“現在有專業的團隊經營管理，比以前自己經營省心了90%。華住的高效、專業、細致和自帶的客流，很關鍵。”

星程酒店的能力，不僅實現了經營數字上的躍升，更是解放了投資人。這背后，華住給了投資人三件東西。

第一件是流量。華住會超3億的會員，25年度全國星程酒店平均中央預訂占比65.8%，為門店提供了源源不斷的客流。蔡總酒店改造后，酒店整個25年華住會員占比直接沖到74%。這也意味著，酒店無需擔心淡旺季影響。

第二件是效率。華住體系的數字化系統，比如最快“10秒入住”的“華掌柜”自助機，送物的機器人等，這些東西為門店帶來了一場運營效率革命。

第三件是供應鏈。華住的供應鏈體系，為星程加盟店提供標準化采購，規模效應壓低了物資和設備成本。對于投資人來說，省下的，就是利潤。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店電梯廳改造前

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店電梯廳改造后

有經驗：600多家酒店經營的“避坑指南”。

截至目前，星程酒店已經在全國200多座城市，開了600多家酒店，每年服務2000多萬人次。

這對投資人來說意味著什么?意味著幾乎所有改造過程中你能想到的坑，星程都有應對經驗——什么樣的東西能保留，什么樣的結構不能動，什么樣的改造方案能賺錢。

更重要的是，600多家店的積累，讓星程不僅知道“怎么改”，更知道后續“怎么管”。

從員工培訓、服務標準到收益管理、會員轉化，星程都有一套成熟的體系支撐，讓投資人不用再自己摸索，少走彎路。

餐廳也引入了星程招牌的“星程那碗面”，主打的就是“一城一面”，在蔡總的店里，我們嘗到的是正宗的廣式云吞面，據說已成為一些客人專門來入住打卡的理由。

這就是600家店的經驗價值，它讓星程有能力把“好的服務”變成“可復制的產品”，也正因如此，星程不但能改好酒店，還能讓改好的酒店持續賺錢、持續跑通。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店大堂休息區改造前

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店大堂休息區改造后

存量下半場，為什么現在

是“抄底”的窗口期

了解完蔡總的故事，我們不妨往后退一步，看看更大的圖景。

如今，酒店存量市場正進入下半場。

僅看華南市場，一場深度調整期就在持續進行中。

一方面，大量在上半場還未改造的存量老店，如今面臨的是更為復雜的設備老化、客源流失、OTA依賴加劇、管理跟不上等困境，曾經的優質資產，正在變成許多投資人手里的燙手山芋。

另一方面，以星程為代表的品牌，已經具備了系統性改造和賦能的能力，能夠從流量、效率、成本、體驗四個維度，對一家老店進行從內到外的改造。

這兩件事碰到一起，就是不少投資人們“抄底”優質存量資產的窗口時機，讓“老店越來越值錢”，成為可能。

也正因如此，如蔡總這樣的投資人，不是孤例。

2026年開年，星程已有25店齊開，首次進駐麗江和普洱，進入西安、寧波等黃金地段。這些動作背后，既是星程作為頭部品牌在不斷深入存量市場，也是越來越多投資人在“抄底”選擇——與其在紅海里卷新店，不如在存量里挖金礦。

存量市場的下半場，對于投資人而言，抄底老店，要的不僅僅是勇氣與判斷力，也要如星程這樣的品牌，帶來的底氣和硬實力。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店洗衣房改造后

在采訪的最后，蔡總提到他后續的投資計劃，“我們還在看一些老酒店，準備收過來改造，改造投入小、回報快，而且有星程這樣專業的團隊，心里有底。”

或許，這就是星程酒店的價值所在，它不只是在幫投資人改造一家酒店，更是在幫投資人抓住時代的窗口期，重新獲得讓資產賺錢的能力。

 

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